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| 物业放低身段 业主降低期待 |
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物业服务合同关系的特殊性在于，此类合同标的具有公共服务产品的性质，物业公司的服务内容也包含了部分公共管理内容，主要为第三人侵权或其他业主不当行为造成人身或财产损失时，物业公司应履行法定及约定义务。
海沧法院的法官向记者介绍说，物业纠纷有如下特点：
业主拒缴物业费具有普遍性，拒缴物业费的事由具有随意性。由于双方认识的错误及争议解决途径的欠缺，业主往往动辄采取拒缴物业费的方式，以表达对物业公司履职的不满，90%的案件为物业公司起诉要求业主支付物业费。
物业公司的服务水平停留在常规日常维护工作，对公共管理服务类义务的履行能力较为欠缺，容易导致纠纷。
法官分析说，物业服务合同纠纷产生的原因多种多样。有的是历史原因，物业管理行业发展时间短，房地产开发商与物业公司衔接不规范，如开发商与物业公司为母子公司、前期物业服务公司选聘不合理等问题导致物业服务企业职责不明。
有的是认识原因，物业公司的服务理念、法律意识及业主的权利意识、法律意识尚未到位。
有的是法制原因，物业管理收费标准、物业服务标准立法不够完善。
有的则是机制原因，物业管理收费定价主要采取政府审批价机制，物业服务企业与业主在定价问题上缺乏合意，且物业服务收费标准与服务标准之间缺乏关联性。业主质疑价格设定的公平性、合理性，加之物业服务标准不明，加剧了业主拒交物业服务费的随意性和不确定性。
为避免物业服务合同纠纷频发，法官提出如下建议：
首先要转变观念。物业公司要转变忽视其服务功能的错误定位;业主要转变片面强调业主至上、对物业服务企业要求甚多的错误定位。
其次要改变监管模式。物业主管部门要改变“一管就死，一放就乱”的家长式管理模式，逐渐向引导及监督作用转变。引导行业制定量化及细化物业服务标准、物业服务收费标准规范及范本，推行物业公司分级分类管理，收费标准根据物业公司的分类与级别确定。业主及物业公司对物业服务标准均有章可循，从而加强各自行为的规范性。
最后要提高服务能力。物业公司要提高小区公共管理方面的履职能力，主要是出现第三方侵权、业主不当行为等情况时，物业公司的沟通、应急处理及辅助处理能力。
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